Ten artykuł jest częścią cyklu stanowiącego kompletny przewodnik wyjaśniający, jak wykonać kosztorys spełniający wymagania banku i ułatwiający zarządzanie finansami budowy. Całą wiedzę, którą potrzebujesz, uporządkowałem w pięciu krokach i materiałach bonusowych:
- Krok 1. Poznaj podstawy
- Krok 2. Poznaj wymagania banku
- Krok 3. Wypełnij kosztorys sam lub z fachowcem
- Krok 4. Unikaj typowych błędów
- Krok 5. Kontroluj koszty
- BONUS 1. Przykładowy kosztorys
- BONUS 2. Check lista do wydruku
Krok 2: Poznaj wymagania banku
Wstęp
Wymagania banków co do kosztorysu różnią się miedzy sobą. Podpunkty tego rozdziału mogą stanowić dla Ciebie check listę z informacjami, jakie powinieneś otrzymać z banku przed opracowaniem kosztorysu.
Formularz kosztorysu
Kosztorys do kredytu hipotecznego musi być sporządzony na formularzu obowiązującym w danym banku. W poszczególnych bankach mogą występować różnice w sposobie podziału etapów budowy, uwzględnienia lub nie wkładu własnego dla każdego z etapów, czy uwzględnienia pośrednich terminów realizacji. Tutaj znajdziesz formularze z banków, które udostępniają je na swoich stronach internetowych:
- ING Bank Śląski – kosztorys budowy domu
- Bank Millenium – kosztorys budowy domu
- Bank Millenium – kosztorys remontu
- Santander Bank Polska – kosztorys budowy domu
Jaki jest minimalny i maksymalny koszt 1 m2?
Minimalny koszt budowy 1 m2 domu jednorodzinnego w większości banków określony jest na poziomie około 2 500 zł. Ten próg ma na celu zabezpieczenie banku na wypadek, gdyby umowa kredytowa została rozwiązana w trakcie trwania budowy. W takim przypadku niekorzystne byłoby dla banku, jeśli niewykonane jeszcze prace wycenione były poniżej ceny rynkowej.
Wymóg co do maksymalnej dopuszczalnej wartości kosztorysowej 1 m2 należy do rzadkości. Górną granicę sumy kredytu, a co za tym idzie kosztorysu, wyznacza w praktyce zdolność kredytowa inwestora oraz wycena nieruchomości.
Co można uwzględnić w kosztorysie?
W kosztorysie można zawrzeć koszty wykonania samego budynku, np.:
- prace ziemne
- fundamenty
- posadzki
- ściany konstrukcyjne i działowe
- stropy
- konstrukcje żelbetowe
- więźba dachowa i pokrycie dachu
- izolacje wodne, cieplne, akustyczne
- elewacje
- stolarka okienna i drzwiowa
- tarasy
- wykończenie ścian, sufitów, podłóg
- instalacje sanitarne (woda, kanalizacja, gaz, ogrzewanie, wentylacja)
- instalacje elektryczne
- garaż (jeśli jest częścią domu)
Elementy zagospodarowania terenu działki, np.:
- ogrodzenie
- trawnik
- podjazd
- chodniki
Elementy wyposażenia domu, które są z nim trwale powiązane, np.:
- AGD do zabudowy (nie każde i nie zawsze)
- kocioł C.O.
- panele fotowoltaiczne
- centrala wentylacyjna
Jaki jest wymagany docelowy stan zaawansowania budowy?
Dla banku niekorzystna jest sytuacja, kiedy kredyt zabezpieczony jest na trwającej budowie, ponieważ w przypadku gdy na skutek zapisów umownych nieruchomość przejdzie na własność banku, trudno będzie ją sprzedać. Popyt na trwające budowy jest dużo mniejszy niż na dokończone nieruchomości gotowe do zamieszkania. Do tego dochodzą trudności formalne związane z wymaganiami prawa budowlanego. Z tego powodu nie otrzymamy kredytu na przykład tylko na stan surowy otwarty. Najczęściej bank wymaga, aby kosztorys obejmował zakres pozwalający uzyskać pozwolenie na użytkowanie. To formalny koniec budowy. Od tego momentu nasza nieruchomość to nie budowa, lecz dom, który ma adres i w którym można mieszkać.
Jeśli projekt domu zakłada możliwość zrealizowania tylko części przedsięwzięcia i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie przed zakończeniem całej inwestycji, taki przypadek należy każdorazowo rozpatrzeć indywidualnie. Być może będą konieczne zmiany w projekcie wskazujące, że mamy do czynienia z kompletną realizacją z możliwością rozbudowy.
Jak określić terminy w kosztorysie?
Budowa trwa zwykle dłużej, niż zakładaliśmy. Z tego powodu określając datę zakończenia prac, bezpiecznie jest dodać co najmniej pół roku. Nie możemy przekroczyć maksymalnej dopuszczalnej długości trwania budowy określonej przez bank. Najczęściej wymagane jest, by od uzyskania pozwolenia na budowę do pozwolenia na użytkowanie minęło maksymalnie 24 miesiące. Jeśli pod koniec budowy inwestor zorientuje się, że nie jest w stanie dotrzymać deklarowanej daty zakończenia budowy, konieczne jest złożenie do banku wniosku o zmianę terminu.
Jeśli bank wymaga określenia terminów pośrednich, np. terminu zakończenia stanu zerowego lub stanu surowego otwartego, powinniśmy strać się określić je realnie. Jednak maj one raczej charakter orientacyjny i ich niedotrzymanie nie powinno wiązać się z żadnymi konsekwencjami.
Podsumowanie
Przed przystąpieniem do opracowywania kosztorysu zapoznaj się z wymaganiami, które w poszczególnych bankach mogą się nieco różnić. Przejrzyj formularz samego kosztorysu. Jeśli nie jesteś pewien jak go wypełnić, rozważ zlecenie tego zadania fachowcowi. W kolejnej części cyklu przybliżę jakie osoby i narzędzia mogą ci pomóc.
Masz pytania dotyczące tego tematu? Skontaktuj się z nami przez formularz kontaktowy.