Kosztorys to jeden z dokumentów wymaganych przez bank przy udzielaniu kredytu hipotecznego na budowę domu. Jeśli jesteś inwestorem, który stara się o taki kredyt, prawdopodobnie stoisz przed zadaniem wypełnienia formularza kosztorysu, który otrzymałeś z banku. Warto zrobić to z głową. Ewentualne błędy w kosztorysie mogą nieść za sobą konsekwencje mierzone w dziesiątkach tysięcy złotych. Niezależnie czy podejmiesz się wypełnienia kosztorysu sam, czy zlecisz to fachowcowi, musisz posiąść niezbędną wiedzę, która pozwoli Ci, zaoszczędzi czas, pieniądze i nerwy, czyli zasoby, które wyczerpują się zwykle zbyt szybko przy realizacji przedsięwzięcia, jakim jest budowa własnego domu.
Ten artykuł jest częścią cyklu stanowiącego kompletny przewodnik wyjaśniający, jak wykonać kosztorys spełniający wymagania banku i ułatwiający zarządzanie finansami budowy. Całą wiedzę, którą potrzebujesz, uporządkowałem w pięciu krokach i materiałach bonusowych:
- Krok 1. Poznaj podstawy
- Krok 2. Poznaj wymagania banku
- Krok 3. Wypełnij kosztorys sam lub z fachowcem
- Krok 4. Unikaj typowych błędów
- Krok 5. Kontroluj koszty
- BONUS 1. Przykładowy kosztorys
- BONUS 2. Check lista do wydruku
Krok 1: Poznaj podstawy
Wstęp
Kosztorys budowlany to wykaz wszystkich robót budowlanych oraz ich koszt podzielony na poszczególne etapy budowy. W przypadku kosztorysu do kredytu hipotecznego musi być on opracowany na standardowym formularzu banku. W każdym banku kosztorys wygląda trochę inaczej, ale ma ten sam cel. Bank potrzebuje dokumentu, na podstawie którego będzie mógł kontrolować postępy na budowie i uruchamiać kolejne transze kredytu.
Po co bankowi kosztorys?
Banki nie wypłacają kredytu w jednej transzy. Najczęściej jest ich od trzech do pięciu. Pierwsza transza kredytu jest wypłacana jeszcze przed rozpoczęciem prac finansowanych kredytem. Nie musi to być początek budowy, ponieważ możemy zacząć budować z własnych środków i wziąć kredyt jedynie na dokończenie budowy. Kolejne transze kredytu bank wypłaci dopiero po zakończeniu prac objętych poprzednią transzą. Dlatego przemyślana konstrukcja kosztorysu jest tak ważna. Załóżmy, że pierwszy etap w kosztorysie to realizacja robót ziemnych i fundamentów. W kosztorysie zarezerwowaliśmy na nie 20 000 zł. Jednak rzeczywisty koszt wyniósł 35 000 (po wykonaniu wykopu, grunt okazał się nienośny i konieczna była jego wymiana). Brakujące 15 000 zł inwestor musi pozyskać ze źródła innego niż kredyt, ponieważ kolejne pieniądze z kredytu mogą być przelane dopiero po zakończeniu prac ziemnych i fundamentów.
Kosztorys czy harmonogram?
W niektórych bankach formularz kosztorysu jest jednocześnie harmonogramem budowy. Oznacza to, że dodatkowo konieczne jest określenie kiedy dane roboty będą realizowane. Dla banku tak naprawdę istotny jest termin zakończenia budowy. Pozostałe terminy możesz traktować jako orientacyjne. Warto jednak określić je realnie, żeby samemu móc zaplanować pracę kolejnych ekip budowlanych.
Kosztorys innych robót budowlanych
Kredytem hipotecznym można finansować również rozbudowę, przebudowę, czy remont domu. Zasady opisane w tym przewodniku mają zastosowanie również w przypadku tych przedsięwzięć.
Podsumowanie
W interesie inwestora jest, by kosztorys do kredytu hipotecznego gwarantował mu wypłatę transz w wysokości wystarczającej na realizację kolejnych etapów budowy oraz łatwe rozliczenie zrealizowanych już robót. W następnych częściach cyklu wyjaśnię jak to osiągnąć.
Masz pytania dotyczące tego tematu? Skontaktuj się z nami przez formularz kontaktowy.