Ten artykuł jest częścią cyklu stanowiącego kompletny przewodnik wyjaśniający, jak wykonać kosztorys spełniający wymagania banku i ułatwiający zarządzanie finansami budowy. Całą wiedzę, którą potrzebujesz, uporządkowałem w pięciu krokach i materiałach bonusowych:
- Krok 1. Poznaj podstawy
- Krok 2. Poznaj wymagania banku
- Krok 3. Wypełnij kosztorys sam lub z fachowcem
- Krok 4. Unikaj typowych błędów
- Krok 5. Kontroluj koszty
- BONUS 1. Przykładowy kosztorys
- BONUS 2. Check lista do wydruku
Krok 3: Wypełnij kosztorys sam lub z fachowcem
Wstęp
Obowiązek dostarczenia kosztorysu do banku spoczywa na inwestorze, czyli kredytobiorcy. Niektóre banki wymagają, żeby kosztorys został opracowany i podpisany przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. Jeśli takiego wymogu nie ma, kredytobiorca sam może wypełnić druk kosztorysu. Są też inne możliwości. Opracowanie kosztorysu można zlecić kosztorysantowi, wykonawcy robót budowlanych lub wesprzeć się kalkulatorem internetowym. Jeśli do projektu domu był załączony kosztorys, również on może stanowić bazę dla kosztorysu dla banku. Poniżej omawiam każdą z wyżej wymienionych opcji.
Inwestor
Do sporządzenia kosztorysu budowy domu potrzebna jest wiedza z zakresu budownictwa i znajomość aktualnych stawek za usługi i materiały budowlane. Jednak budowa domu jednorodzinnego to nie fizyka jądrowa. Często inwestor z racji zawodu lub doświadczenia posiada wystarczające kompetencje, by oszacować koszty budowy. Budujesz drugi, trzeci lub kolejny dom, jesteś w kontakcie z ekipami i hurtowniami budowlanymi. Śmiało, możesz podjąć się wypełnienia kosztorysu dla banku samemu. Jeśli jednak budujesz dom pierwszy raz, lub minęło kilka lat od twojego ostatniego kontaktu z budownictwem, bądź ostrożny. W poniższych akapitach znajdziesz informacje, z jakich źródeł możesz korzystać i na co uważać.
Gotowy kosztorys do projektu
Jeśli Twój projekt pochodzi z katalogu gotowych projektów, prawdopodobnie przy jego zakupie otrzymałeś również uproszczony kosztorys. Zdecydowanie nie jest to wiarygodne źródło danych.
Po pierwsze, praktyka pokazuje, że koszty budowy są w takich kosztorysach zaniżone. W Internecie można spotkać oferty projektów, które są reklamowane, jako projekty domów za sto pięćdziesiąt czy dwieście tysięcy złotych. Niska cena kosztorysowa, ma zachęcić inwestorów do kupna projektu jednak bywa, że ma niewiele wspólnego z rynkowymi realiami.
Po drugie, ceny materiałów budowlanych zmieniają się z miesiąca na miesiąc. Nie jest rzadkością wzrost cen niektórych materiałów nawet o 20-30% procent w skali roku. Podobne wahania dotyczą również kosztów robocizny i sprzętu. Od momentu zakupu projektu gotowego do wbicia pierwszej łopaty mija często rok lub dłużej. Nawet jeśli kosztorys był aktualny w momencie zakupu projektu może być już mocno nieaktualny z momencie rozpoczęcia budowy.
Po trzecie, kosztorys do projektu gotowego nie uwzględnia robót, których nie obejmuje sam gotowy projekt przed adaptacją, czyli na przykład zagospodarowania terenu, sieci zewnętrznych, fundamentów. Często też na etapie adaptacji, zmieniane są instalacje wewnętrzne i wykończenie. Wszystkie te zmiany mogą powodować wzrost kosztów inwestycji nawet o kilkadziesiąt procent.
Kalkulatory internetowe
Mają tę przewagę nad gotowym kosztorysem do projektu katalogowego, że ceny materiałów, robocizny i sprzętu, na jakich bazują, są aktualizowane kwartalnie. Minusem jest niewielka ilość dostępnych do wyboru robót budowlanych czy technologii. Są to z założenia narzędzia do zgrubnego szacowania kosztów. Przykładowo, aby obliczyć koszt fundamentów, podajemy ich ilość w m2, bez doprecyzowania, na jakiej są głębokości, czy są to ławy, czy stopy fundamentowe. Nie wiadomo też dokładnie, co jest wliczane do danej roboty. Wykonanie fundamentów wymaga prac ziemnych, wykonania chudego betonu, zbrojenia, izolacji. Tu dostajemy tylko jedną kwotę odniesioną do jednostki ilości danej roboty. Taka metodologia niesie za sobą ryzyko pomyłki.
Wykonawca
Załóżmy, że inwestor zamierza realizować budowę swojego domu systemem zleconym. Oznacza to, że wynajmie jedną firmę jako generalnego wykonawcę, który w kompleksowy sposób zrealizuje budowę „pod klucz”. W takim przypadku załącznikiem do umowy z generalnym wykonawcą powinien być opracowany przez niego kosztorys ofertowy określający zakres prac objętych umową oraz wartości poszczególnych robót. Taki kosztorys ofertowy może stanowić bazę do kosztorysu dla banku. Do tej bazy należy jeszcze dodać margines bezpieczeństwa, na przykład plus 10%, na wypadek kosztów dodatkowych oraz wartość prac nierealizowanych przez generalnego wykonawcę.
Budowa domu w pełni systemem zleconym jest rozwiązaniem rzadkim, ponieważ jest to sposób zdecydowanie najdroższy. Jeśli mimo tego inwestor decyduje się na zatrudnienie generalnego wykonawcy, warto, żeby do rozmów z potencjalnym zleceniobiorcą przystąpił już z kosztorysem inwestorskim, przygotowanym wcześniej przez kosztorysanta. Dzięki temu będzie świadomy rynkowych cen robót, co daje lepszą pozycję w negocjacjach warunków umowy.
Kierownik budowy
Jeśli bank wymaga na kosztorysie podpisu osoby z uprawnieniami budowlanymi, pierwszą osobą, która przychodzi do głowy inwestorowi, jest kierownik budowy. Ma uprawnienia, jest praktykiem, zna się na temacie. W tym miejscu warto się zatrzymać i powiedzieć sprawdzam. Najpierw zadajmy sobie pytanie, czy nasz kierownik budowy to aktywny fachowiec, czy jedynie „człowiek z papierami”, który niedrogo wypełnia dziennik budowy, a od dziesięciu lat jest na emeryturze. Również nie każdy rzetelny fachowiec ma obowiązek śledzić na bieżąco ceny materiałów, sprzętu i robocizny w każdej z branż budowlanych. Kierownik budowy to dobry wybór tylko jeżeli mamy pewność co do jego kompetencji w ekonomicznym aspekcie budownictwa.
Budowa domu w pełni systemem zleconym jest rozwiązaniem rzadkim, ponieważ jest to sposób zdecydowanie najdroższy. Jeśli mimo tego inwestor decyduje się na zatrudnienie generalnego wykonawcy, warto, żeby do rozmów z potencjalnym zleceniobiorcą przystąpił już z kosztorysem inwestorskim, przygotowanym wcześniej przez kosztorysanta. Dzięki temu będzie świadomy rynkowych cen robót, co daje lepszą pozycję w negocjacjach warunków umowy.
Kosztorystant
Kosztorysant będzie najlepszym wyborem dla zdecydowanej większości inwestorów finansujących budowę swojego domu kredytem hipotecznym. To fachowiec, który na podstawie analizy dokumentacji projektowej i rozmowy z inwestorem określi szczegółowo rodzaj i zakres prac projektowych koniecznych do realizacji danej inwestycji. Obliczy ich wartość uwzględniając normową pracochłonność i zużycie materiałów. Uwzględni w kalkulacji wszystkie, tak zwane, czynniki cenotwórcze, takie jak narzuty wykonawców, podatki czy ryzyko wystąpienia kosztów większych niż standardowe. Kosztorysant dysponuje specjalistycznym oprogramowaniem oraz aktualnymi danymi rynkowymi. Powinien też mieć doświadczenie w pracy na budowie i znać technologię robót budowlanych. Warto zaznaczyć, że nie każdy kosztorysant posiada uprawnienia budowlane. Należy zwrócić na to uwagę, jeśli wymaga ich bank.
Zdecydowanie polecam zlecanie kosztorysantowi wykonanie najpierw szczegółowego kosztorysu budowlanego, a następnie na jego podstawie kosztorysu do kredytu. Ten pierwszy będzie nam pomocny przez cały czas trwania budowy, między innymi do negocjowania cen z wykonawcami, określania zakresu prac wykonawców. Będzie źródłem informacji o ilości potrzebnych materiałów budowlanych i czasochłonności poszczególnych etapów budowy.
Podsumowanie
Kosztorys do kredytu hipotecznego można przygotować, stosując dwa podejścia. Pierwsze, zalecane dla osób bardziej doświadczonych, to sposób kombinowany, polegającym na samodzielnym przygotowaniu kosztorysu dla banku posiłkując się wybranymi z wyżej opisanych metod. Drugie podejście polega na wynajęciu kosztorysanta, który w zależności od oczekiwań inwestora może przygotować tylko dokument do banku lub również kosztorys inwestorski będący podstawowym narzędziem do zarządzania finansami budowy.
Masz pytania dotyczące tego tematu? Skontaktuj się z nami przez formularz kontaktowy.